• Главная
• Интервью

Банки и ипотека, безработица и другие мифы об Испании

В последнее время об удручающем состоянии испанского рынка недвижимости говорят много. Снижение темпов строительства новых объектов, падение цен, сотни пустующих объектов - все это, казалось бы, играет на руку россиянам, украинцам, китайцам которые желают воспользоваться моментом и приобрести приличное жилье в солнечной Испании буквально за бесценок.

Но как актуальную ситуацию на местном рынке недвижимости оценивают эксперты, специалисты испанской недвижимости . Мнение эксперта : Валерий Симонянц опыт 14 лет.

Все о безработице в Испании

Кризис коснулся не только сектора недвижимости, но и всей экономики страны в целом . Яркими показателями негативных процессов в испанской экономике можно считать замедление темпов промышленного производства, банкротство частных компаний и, как следствие, поистине небывалый уровень безработицы. На начало 2014 года количество безработных в Испании возросло до пяти с лишним миллионов человек. Особенно пугает уровень безработицы среди молодежи: каждый второй молодой специалист не может найти работу. Вполне понятно, что такая ситуация самым негативным образом сказывается на положении рынка недвижимости.

Валерий Симонянц:

Будучи экспертом в этом вопросе имею возможность наблюдать и систематизировать процессы в течении 14 лет . Судите сами: наша компания сейчас находится в стадии активного развития, привлекает новых специалистов разных областей и партнеров. Для поиска свежих кадров мы обратились в соответствующие кадровые агентства, и результаты нас удивили: свободных специалистов отвечающих нашим требованиям на рынке просто нет! Повсеместная безработица – не более чем миф. Как показывает практика, без работы сидят исключительно те, кто не очень то и стремится к трудоустройству, в противном случае крупные компании не испытывали бы такого дефицита кадров.

Есть и еще одно объяснение высокому уровню безработицы – это дополнительные доходы (от недвижимости, с депозитов и т.д.) и высокие пособия. Стали бы вы искать работу, если имеете возможность получать около 800 Евро в качестве пособия по безработице и около 2000 Евро от сдачи квартиры в аренду? Наверное, в такой ситуации «выгоднее» быть именно безработным и жить в свое удовольствие и при этом не нарушать ни каких законов

Недвижимость за бесценок

На протяжении последних пяти-шести лет испанская недвижимость демонстрирует явную тенденцию к обесцениванию. В декабре 2007 года цены на жилье достигли исторического максимума, после чего последовал настоящий обвал – цены упали на 39% в среднем по рынку (жилье на средиземноморском побережье и вовсе подешевело на 46%). Значит ли это, что сегодня качественную недвижимость можно купить действительно по бросовой цене?

Валерий Симонянц:

Максимальное снижение цен можно наблюдать на объекты, которые и до кризиса не пользовались особым спросом. В основном, это недвижимость в большом удалении от моря, расположенная в неблагоприятных индустриальных районах, а также в районах, облюбованных иммигрантами. Также значительно снижение цен коснулось новых комплексов, не имеющих полноценной инфраструктуры в варианте ( в пустыне) . В докризисный период был «бум» освоения новых территорий, планировались грандиозные проекты. Судьба большинства таких проектов достаточно печальна: если само жилье достроить успели, и даже сдать квартиры с отделкой и минимальной меблировкой, то объекты инфраструктуры (детские площадки, садики, дороги, не говоря уже о барах кафе и ресторанах) остались без внимания.

Но разве покупателей заинтересуют такие незавершенные объекты? В целом иностранцы в том числе и россияне приезжают в Испанию за качественным жильем в курортных зонах, и как раз здесь мы не видим заметного снижения цен. В качестве примера можно взять барселонский район Педралбес (своеобразная испанская Рублевка) - цены на недвижимость здесь не только не падали, но даже продолжали расти в ожидании стабилизации рынка и наплыва новых покупателей.

Банковский демпинг

Большое влияние на испанский рынок недвижимости оказывают объекты, находящиеся в собственности банков. Эти многочисленные квартиры и дома изымались банками за неуплату ипотечных кредитов и выставлялись на продажу с колоссальными скидками, вплоть до 60%. Вслед за таким демпингом частные собственники, естественно, также вынуждены снижать цены.

Валерий Симонянц:

Да, такие объекты по бросовым ценам действительно существуют. Но здесь есть один момент. Чаще всего – это бывшие квартиры и дома низкооплачиваемых специалистов, которые не смогли выплачивать ипотеку после кризиса. Это объекты в непрестижных районах, которые, ко всему прочему, успели прийти в запустение, ожидая продажи. Как становится понятно, элитного и качественного жилья среди банковских объектов не найти. Но и у такого сегмента есть свои покупатели, и рынок на то и рынок что бы предложить большой спектр недвижимости.

Дефицит инвесторов

Плачевное состояние экономики, стабильное снижение цен на жилье (по мнению финансистов Morgan Stanley они снизятся еще на 15%) и высокий уровень безработицы пагубно сказываются на инвестиционной привлекательности испанского рынка недвижимости. Несмотря на то, что Испания была и остается привлекательным курортом, возможностей зарабатывать на недвижимости остается все меньше.

Валерий Симонянц:

Об активности инвесторов лучше всего скажут конкретные примеры. Не так давно на продажу были выставлены части крупного комплекса под Барселоной, известного своими именитыми якорными арендаторами (IKEA и другие). В связи с кризисной ситуацией войти в проект стало возможно за вполне посильные суммы – от 300 тысяч Евро. Доходность проекта специалисты оценивали на уровне 8% годовых. Потенциальных инвесторов было достаточное количество, и теперь они уже счастливо «потирают руки», так как доходность проекта возросла до 11%. К слову, подобный уровень доходности можно считать очень и очень привлекательным, он приблизительно равен аналогичному показателю в России на уровне 35%. Через некоторое время после состоявшихся торгов банк выкупил весь объект у застройщика.

Также в качестве примера можно привести жилой комплекс в шаговой доступности от знаменитого испанского парка развлечений Порт-Авентура, аналога парижского Диснейленда. Парк расположен в часе езды от Барселоны, в пригороде Салоу. Так вот, квартиры в этом жилом комплексе были распроданы буквально за полгода. Доходило до того, что один покупатель забирал до 10 квартир. И все это – несмотря на относительно небольшую по российским меркам доходность, около 6% годовых. Проблема низкой доходности была компенсирована стабильностью: управляющая компания жилого комплекса полностью взяла на себя обязательства по сдаче проданных квартир в аренду. Это просто пример грамотно реализованного проекта: выгодное расположение, хорошая инфраструктура, гарантии управляющей компании. Такие проекты никогда не будут испытывать недостатка в инвесторах.

Покупка жилья для получения ВНЖ

Испанские власти не так давно начали рассматривать возможность выдавать резиденции всем иностранным гражданам, приобретающим жилье в Испании на сумму от 160 тысяч Евро. Однако после недолгих дебатов данная планка была поднята до 500 тысяч Евро. В связи с принятием такого закона испанский рынок недвижимости находится в ожидании волны инвесторов из России, Китая и Саудовской Аравии, которые будут стремиться получить испанский ВНЖ путем приобретения жилья.

Валерий Симонянц:

Я не думаю, что после принятия закона можно ожидать какого-то скачка продаж. Дело в том, что граждане России далеко не лидируют в списке самых активных иностранцев, приобретающих испанскую недвижимость. Англичанам же и немцам испанский ВНЖ вряд ли понадобится. Вероятно, данная возможность будет интересна для Китая, но китайских инвесторов на местном рынке совсем не много.

Кроме того, не стоит забывать и о материальной составляющей. Выгодно ли быть испанским резидентом и, соответственно, испанским налогоплательщиком? За примером долго ходить не нужно: вспомните Жерара Депардье и других состоятельных французов, которые поспешили стать гражданами Российской Федерации после принятия налоговых поправок у себя на Родине. Здесь ситуация похожая. Нужно элементарно просчитать, налоговая система какого государства для вас более выгодна.

Пользуясь случаем хочу обратиться к читателям , приобретение недвижимости за границей и в частности в Испании довольно сложное мероприятие, иногда кажется что я сам могу это сделать и за чем мне посредники. Работа риэлтора – эксперта это большой труд , пользуйтесь услугами специалистов понимающих все происходящие процессы данного направления , работая с знающими свое дело людьми упростит и удешевит всю работу . Наша компания готова оказать любое содействие в вопросах приобретения жилья в Испании от пункта А до пункта Я, наша положительная многолетняя репутация говорит сама за себя.