Выходные инвестиции: выбираем доходную недвижимость в Испании

invest

Прежде чем решиться вложить собственные кровные в то или иное мероприятие, естественно, следует убедиться в его рентабельности. Что касается инвестиций в недвижимость Испании, то, вероятно, следующие данные скажут все сами за себя.

Аргументы «за»

Прошедший 2013 год стал рекордным с точки зрения объема иностранных инвестиций в объекты испанской недвижимости – они выросли на 112% (более чем в 2 раза!) и составили 3 млрд. 800 млн. Евро. Примерно 43% вложений пришлось на долю коммерческой недвижимости – в многочисленные sopping-mall и офисные центры было вложено порядка 700 млн. евро.

Первое полугодие 2014 года дает основания для уверенности в улучшении макроэкономических показателей Испании, что, в свою очередь, станет отличным стимулом для дальнейшего инвестирования в рынок недвижимости региона.

В последнем докладе консалтинговой компании CBRE на выставке MIPIM в Каннах были озвучены данные, согласно которым 80 крупнейших банков Европы (по сравнению с 20 в 2013 году) заявили о своих намерениях инвестировать в испанскую недвижимость. Того же мнения придерживается и Джордж Сорос, вложивший 92 млн. евро в компанию Hispania, заявившую о финансировании строительства жилой, офисной и коммерческой недвижимости. Кроме этого, магнат выкупил пакет акций национализированного государством в разгар кризиса банка Bankia, которому принадлежат весомый портфель залоговой недвижимости страны.

Есть и объективные предпосылки для инвестирования в рынок испанской недвижимости. В частности, существующая рыночная конъюнктура, когда стоимость аренды снижается гораздо медленнее, чем стоимость собственно жилья, представляет повышенный интерес для инвесторов с точки зрения растущей доходности.

Стабильная законодательная база Испании одинаково лояльна как к членам ЕС, так и к инвесторам извне. Проводимые правительством реформы всячески стимулируют рост экономики, а, следовательно, и спрос на рынке недвижимости.

Нельзя не сказать отдельно и о развитой инфраструктуре Испании – транспортных узлах и дорогах, а также ее историко-географических и коммерческих (грузоперевозки, торговля, туризм и т. п.) связях с Европой, Африкой и Латинской Америкой. Несмотря на кризис, экономика страны стоит на 5-м месте в Европе и 14-м в мире; по уровню инвестиций она занимает 7-е место в мире.

Всесторонне развит и промышленный рынок (как внутренний, так и внешний) Испании – инновационные энерготехнологии, инфраструктурные проекты, современные средства коммуникации и связи, гидроэнергетика. Он обеспечен высоким уровнем собственных специалистов, а бизнес-активность стабильно высока.

Решились купить? Как не прогадать

По примеру финансовых институтов и предприимчивых европейцев немало наших соотечественников стремится приобрести жилье в Испании, преследуя инвестиционные цели. Центральный Банк Испании недавно опубликовал данные за 2013 год, согласно которым средняя доходность арендодателя с учетом уплаты налогов составила 4,6%. При всей очевидности надежности подобного вложения эксперты LifeSpain рекомендуют заранее обратить внимание на ряд конкретных обстоятельств, чтобы в этом убедиться.

Первоочередным фактором в данном вопросе выступает цена. Очевидно, что чем она ниже, тем выше рентабельность инвестиции. Не менее важно оценить объект с точки зрения его арендного потенциала, то есть проанализировать уровень спроса и категорию клиентов. Наши специалисты рекомендуют не вкладывать средства в слишком дешевые или, напротив, дорогие, объекты, избегать крайностей и ориентироваться на средний класс.

Кроме этого, потребуется ориентировочно рассчитать срок, в течение которого жилье аналогичного класса обычно сдается в аренду. Если в Барселоне, Мадриде, Валенсии и Аликанте на это уходит, в среднем, не более 20 дней, то для менее привлекательных объектов может потребоваться не меньше месяца. Здесь LifeSpain советует выставлять адекватные цены, иногда может быть даже чуть ниже, чем существуют в данный момент на рынке. Наиболее активным спросом пользуются 2-спальные квартиры, затем 3-спальные – таким образом, для сдачи в аренду не рекомендуется приобретать 1- и 4-спальные апартаменты.

Как и в любом другом бизнес-плане, нельзя обойтись и без прогнозирования возможных рисков. В данном контексте, в первую очередь, речь может идти об уклонении арендатора от выполнения обязательств по оплате, особенно, если вы заключаете с ним договор без посредников и сами преимущественно находитесь в России.

Согласно статистике, порядка 30% арендаторов оказываются неплатежеспособными, особенно, в менее престижных районах и в ситуациях с недорогим жильем. Здесь мы советуем несколько пожертвовать рентабельностью и изначально воспользоваться услугами управляющей компании по аренде.

Следует иметь в виду также тот факт, что, с огромной долей вероятности, рано или поздно вы решите данную недвижимость продать. В связи с этим следует проанализировать ее ликвидность в аспекте таких составляющих как текущий спрос и перспектива роста рыночной стоимости, расположение и т. д.

Доходность коммерческой недвижимости в Испании - одна из самых высоких в Европе:

  • складские комплексы и промышленные объекты ~ 8,5%;
  • студенческое жилье ~ 8%;
  • shopping-molls ~7%;
  • магазины ~ 5,5%;
  • офисы ~ 6%;
  • жилье ~ 4%.

Покупка с целью перепродажи в ближайшее время не имеет экономической целесообразности, тогда как через 3-5 лет объекты с привлекательным местоположением принесут весомую прибыль. Мы не рекомендуем приобретать апартаменты, которые часто предлагают банки и застройщики – типовое жилье в крупных жилых комплексах; вместо этого советуем обратить внимание на район и качество недвижимости.

География прибыльных инвестиций

Анализ крупнейших международных риэлтерских агентств позволяет утверждать, что наиболее выгодными с точки зрения инвестирования в коммерческую недвижимость являются населенные пункты Испании, являющиеся крупными транспортными узлами. Лидируют в этом списке Барселона и Мадрид.

Деловые районы в центре Барселоны наиболее интересны для покупки офисов: на площади Европы, проспекте Диагональ и т. п. их доходность составляет в среднем 6% годовых (при среднегодовой цене аренды 215 Евро/м2). Торговые объекты наши специалисты рекомендуют приобретать на Пасеч-де-Гарсиа, а при желании приобрести промышленные объекты обратить внимание на предместья Барселоны – Кастельбисбаль, Виладеканс, Руби и Гаву.

Столица страны Мадрид – безусловный лидер финансовой и бизнес-активности. Бесспорно, деловой центр города – лучшее место для инвестиций в офисные объекты (6% годовых при среднегодовой арендной ставке 290 Евро/м2). С точки зрения специалистов LifeSpain, это может быть проспект Бургос, Ла-Моралеха, окрестности площади Наций, Лас-Розас, а также, разумеется, Пасео-де-Реколетос и Пасео-де-ла-Кастельяна. Для торговых объектов предпочтительнее центральные улицы, популярные у туристов (Пресьядос и Гран-Виа), а также знаменитая «Золотая миля» (Хосе Ортеги-и-Гассета и Серрано). В районе аэропорта, на востоке столицы, в Косладе рекомендуется приобретать промышленные объекты.

Сдавать в аренду жилую недвижимость особенно выгодно в городах, где расположены крупные университеты. В Мадриде, Барселоне, Севилье, Валенсии, Гранаде, Сантьяго-де-Компостелле, Саламанке и Вальядолиде комнату в частном студенческом общежитии можно сдать примерно за 1000 Евро в месяц.

Разумеется, для удовлетворения туристического спроса следует покупать испанскую недвижимость в популярных у туристов регионах – в Барселоне и Мадриде, а также в Бильбао, Валенсии, Гранаде, Кордове, Марбелье, Пальма-де-Майорке, Севилье и Сеговии. Стоит рассмотреть апартаменты класса люкс недалеко от моря на курортах с развитой инфраструктурой – Пуэрто-Банусе, Марбелье. Наиболее высоким спросом пользуются виллы с садами и бассейнами.


Испания: особенности получения визы, гражданства, вида на жительство

Как заработать на собственной недвижимости в Барселоне

Где лучше жить в Барселоне, если ваш ребенок является школьником

Преимущества получения образования в Барселоне

6 причин, чтобы купить недвижимость в Барселоне

22.07.2014