Ваша собственность в Испании: особенности сдачи недвижимости в аренду

После покупки недвижимости в Испании многие задумываются над вопросом, как сделать ее доходной. Ведь далеко не у каждого человека есть возможность постоянно проживать заграницей, приезжая туда лишь на период отпуска. Поэтому часто приходится прибегать к сдаче собственности в аренду, тем более что это может приносить очень неплохой доход. Но прежде чем давать объявления и искать арендаторов, следует полностью изучить национальные особенности и юридические тонкости этого бизнеса, поскольку иначе можно оказаться нарушителем закона и заплатить большой штраф. К тому же следует учесть, что в Испании, как и во многих других странах, сдавать недвижимость, приобретенную в кредит, можно только после первого взноса за жилье.

Краткосрочная и долгосрочная аренда недвижимости

Как и в большинстве государств, в Испании можно сдавать недвижимость на любой срок. В курортных регионах этой страны больше всего практикуется краткосрочная аренда, которая в разгар туристического сезона приносит очень хороший доход. К тому же, если размеры недвижимости позволяют, можно сдавать часть дома или квартиры, занимая свою половину на правах хозяина. Так вы сможете не только отдохнуть, но еще и заработать. В зависимости от класса жилья, его комфортабельности, близости к пляжу и инфраструктуре, суточная стоимость аренды может начинаться от 25-30 Евро. Менее прибыльной, но более стабильной является долгосрочная аренда недвижимости, которая не требует вашего постоянного присутствия и заключается на срок от одного до нескольких лет. В этом случае с арендатором обговаривается ежемесячная сумма платежа и оплата коммунальных услуг по договору.

Лицензирование аренды недвижимости в Испании

В некоторых курортных регионах этой страны людям, желающим сдать недвижимость, приходится получать специальную лицензию. Этот документ не только подтверждает, что жилище соответствует всем санитарным и другим требованиям, но и помогает избежать проблем с властями, делая вас законопослушным налогоплательщиком. Ведь в Испании ежегодно более 2,9 млрд Евро дохода частных лиц от аренды недвижимости проходят мимо казны, к тому же, составляя значительную конкуренцию цивилизованному гостиничному бизнесу.

Если кроме проживания хозяин предлагает арендаторам, например, услуги по приготовлению пищи, то вполне вероятно, что перед выдачей лицензии его дом посетит комиссия, которая проверит состояние недвижимости, безопасность, выполнение санитарных и гигиенических норм и т.д.

Основные условия для выдачи лицензии:

Обязательное наличие горячей воды, санузла и противопожарного оборудования.
Все бытовые приборы должны быть в рабочем состоянии.
Количество комплектов постельного белья должно соответствовать числу гостей.
Если в доме более 4 этажей, необходимо наличие лифта.

Кроме того, для получения лицензии требуется соответствие размера комнат определенным стандартам.

Законом определены следующие минимальные площади жилых помещений:

Основная спальня (включая размер гардеробной) – 10 м².
Любая спальня в доме - 8 м².
Гостиная, объединенная с кухней или столовой - 18 м².
Гостиная – столовая - 14м².
Кухня - 5 м².
Ванная (санузел) – 4,5 м².

Однако не стоит думать, что получение такой лицензии – долгое и утомительное дело. Ведь она выдается на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику, а вы компенсируете свои расходы.

Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных регионах страны. Минимальная цена начинается от 177 Евро и достигает 500 Евро, однако, стоит помнить, что эта сумма оплачивается всего 1 раз в 6 лет, а штраф за неуплату налогов от аренды может составлять от 9 до 90 тысяч Евро.

В каждом регионе существуют свои правила лицензирования. Например, в Андалусии лицензия выдается бесплатно, но получить ее обязан каждый арендодатель. На Канарских островах можно сдавать в аренду только апартаменты в туристических комплексах, а в Каталонии собственники обязаны получать лицензию на любую жилую недвижимость, сдаваемую на срок не более 3 месяцев. При этом штраф за нарушение законодательства в этом регионе может составить от 30 до 90 тысяч Евро.

На территории Балеарских островов цена лицензии зависит от количества человек, на которых рассчитан объект недвижимости. При этом квартиры не считаются курортным жильем, поэтому по закону их нельзя сдавать туристам.

Дом на Балеарских островах, подлежащий лицензированию как объект аренды, должен соответствовать определенным критериям:

Иметь не более 6 спален.
Максимальное количество гостей не должно превышать 12 человек.
Количество ванных комнат должно быть пропорционально числу отдыхающих. На 1-5 человек должна быть минимум 1 ванна, на 6-8 человек – не менее 2, на 9-11 человек - 3 ванных, а для 12 туристов – 4.

Кроме лицензии, собственник сдаваемой в аренду недвижимости обязан получить страховку, которая сможет компенсировать ущерб от несчастных случаев, краж, порчи имущества и т.д.

Договор на аренду недвижимости

Законодательство Испании четко регламентирует правовые отношения между собственником недвижимости и арендатором. Основным документом, гарантированно защищающим интересы обеих сторон, является договор аренды. Его рекомендуется заключать как при заключении краткосрочной сделки, так и для оформления долгосрочной аренды недвижимости, а заполнить его можно у любого нотариуса или же в произвольной форме.

В документе обязательно следует указать такие пункты, как:

Идентификационные данные обеих сторон.
Полное описание жилища с указанием его состояния, наличия мебели и других предметов интерьера, бытовых приборов.
Оплата коммунальных услуг.
Размер арендной платы. В случае долгосрочного контракта собственник имеет право повышать эту сумму, но только в пределах увеличения индекса инфляции.
Сроки аренды и сроки оплаты. При этом можно оговаривать размер пени в случае просрочки платежа. Если собственник не получил своевременную оплату, он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов власти.
Размер залога. Обычно это сумма, составляющая размер ежемесячного платежа, которая возвращается арендатору в полном объеме в конце срока договора как гарантия сохранности имущества собственника жилья. Если в течение времени аренды имуществу был нанесен ущерб, из залоговой суммы выделяется часть средств на ремонт, а остальная сумма возвращается. Если арендатор сдал жилье в полной сохранности, а залог не был возвращен, он имеет право обратиться в правоохранительные органы и потребовать выплаты процентов за каждый просроченный день.

В законодательстве Испании прописано, что капитальный ремонт жилой недвижимости должен осуществляться собственником, а небольшие работы могут быть произведены усилиями арендатора с разрешения хозяина. Кроме того, в течение долгосрочной аренды собственник имеет право отказать арендатору при наличии веских причин, но обязан сообщить ему об этом, как минимум, за месяц до истечения срока договора.

Налоги на аренду недвижимости

Доход от прибыли за сдачу жилья в аренду заносится в ежегодную налоговую декларацию, а для оплаты отчислений можно обратиться в налоговую инспекцию, имея при себе договор аренды. Согласно испанскому законодательству, собственник сдаваемой недвижимости должен заплатить налог в размере 24% от суммы, указанной в договоре. Так, налог на аренду квартиры в Испании обойдется хозяину примерно в 100-500 Евро, а на дом или виллу – в 300-2000 Евро в год.

Кроме того, как физическое лицо он обязан ежегодно платить налог на недвижимость (2% от кадастровой стоимости жилья), причем, нерезиденты страны не пользуются никакими налоговыми льготами.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей. При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании.

Расходы на содержание недвижимости в Испании

Особенности покупки и оформления в собственность испанской недвижимости

Налоги на недвижимость в Испании для резидентов и иностранных граждан

Как взять ипотеку в Испании и насколько это выгодно

Выходные инвестиции: выбираем доходную недвижимость в Испании

23.07.2014