Особенности покупки и оформления в собственность испанской недвижимости

Для неподготовленного обывателя процедура покупки и оформления испанской недвижимости кажется долгим тернистым путем, на каждом шагу которого покупателя ожидают практически неразрешимые вопросы. Грамотная работа специалистов LifeSpain разрушает этот миф. Сотрудничество с нами позволит вам слаженно организовать весь процесс приобретения недвижимости за срок около трех месяцев, а также совершить все необходимые операции в соответствии с законодательством Испании, планомерно приближаясь к осуществлению мечты о собственном доме за рубежом.

Первым этапом покупки недвижимости является выбор конкретного объекта. При рассмотрении привлекательных фотографий и изучении цен специалисты советуют отказаться от импульсивных решений и здраво оценить возраст жилья, качество его отделки и использованных строительных материалов, а также окружающую инфраструктуру. Следует помнить и о проверке специального документа - Nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Документ является полноценной историей недвижимости, где указываются ее владельцы, дается информация о возможных долгах и всех характеристиках имущества, подтвержденных квалифицированными юристами. Когда этап проверки своеобразного «паспорта» объекта пройден, необходимо удостовериться в наличии записи о недвижимости на страницах Реестра собственности. Благополучное завершение проверок означает, что объект полностью подготовлен к продаже, а, значит, покупатель может открывать счет в одном из испанских банков, делать продавцу официальное предложение и готовиться к оформлению сделки.

Открытие счета в банке проходит очень оперативно, вся процедура по времени занимает около часа при затратах порядка 100 €. Параллельно с открытием счета иностранцы обязаны обратиться в местное отделение полиции для получения идентификационного номера (Número de Identificación de Extranjero, NIE). NIE подтверждает право иностранного покупателя приобретать недвижимость, уплачивать налоги, а впоследствии – заключать контракты на водоснабжение, проведение электричества и покупку машины.

Для оформления NIE требуется:

  • заграничный паспорт;
  • виза;
  • таможенный штамп о въезде в страну;
  • две фотографии.

Договор о намерениях закрепляет за покупателем право купить оговоренный объект благодаря выплате аванса, который, как правило, составляет 10% от стоимости недвижимости. В документе стороны приходят к соглашению о цене имущества и способе оплаты, а также в нем указывается, что на погашение остатка платежа у покупателя остается два месяца. К слову, при разрыве сделки по инициативе покупателя резервационный взнос остается у продавца, однако отказ продавца от сделки означает, что задаток будет возвращен покупателю в двойном размере.

Заключение всех договоров возможно лишь в том случае, когда обе стороны владеют испанским языком, что еще раз убеждает российских покупателей в необходимости услуг риелтора. Посредник помогает без лишних хлопот назначить срок заключения сделки и подготовить документы для их передачи нотариусу. При необходимости в том же банке, где открыт счет, покупатель или его представитель может оформить ипотечный кредит.

Сотрудники банка рассматривают заявку около трех недель, в течение которых проходят:

  • проверка документов на объект;
  • оценка объекта недвижимости;
  • подача заемщиком личных документов;
  • перевод и последующее заверение справки в консульстве.

В назначенный предварительным соглашением день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, чтобы подписать документы о собственности (Escriturade Compraventa), после чего покупатель переводит оставшуюся часть суммы продавцу. Обычно на этом этапе покупатель получает ключи от недвижимости, а немного позже, в срок до трех месяцев, обе стороны получают от нотариуса оригиналы договора купли-продажи (Escritura Pública).

Новоиспеченные обладатели недвижимости в Испании обязаны зарегистрировать свое имущество в Registro de Propriedad – реестре собственности. Данный процесс длится порядка трех месяцев, в результате покупатель получает на руки выписку из реестра - Nota Simple Informativa. Далее необходимо разобраться с уплатой соответствующих налогов и сборов.

Вид недвижимости определяет суммы сборов и налогов. Приобретение новостройки предполагает выплату НДС (IVA, Impuesto sobre el Valor Anadido), размер которого составляет 10%. Следует помнить о том, что на Канарских островах НДС заменен общим косвенным Канарским налогом, Impuesto General Indirecto Canario, IGIC, со ставкой 4,5%. Покупка коммерческих объектов и земельных участков облагается НДС по ставке, равной 21%. В свою очередь, приобретение первичных объектов требует внесения гербового сбора - Actos Jurídicos Documentados, AJD в размере около 1% (размер AJD отличается в различных регионах страны).

Покупку вторичной недвижимости сопровождает обязательство по выплате налога на передачу имущественных прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Ставки налога меняются от региона к региону.

Регион Испании Ставка
Алава, Бискайя, Мадрид, Наварра 6%
Канарские острова 6,5%
Арагон, Галисия, Гипускоа, Кастилия и Леон, Ла-Риоха, Мурсия 7%
Ла-Манча 8%
Андалусия, Астурия, Балеарские острова 8-10%
Кантабрия 8 или 10%
Валенсия, Каталония 10%
Эстремадура 8,10 или 11%

По приблизительным расчетам специалистов LifeSpain, cуммарный размер дополнительных выплат при покупке недвижимости в Испании составляет около 12-15% сверх заявленной цены объекта.

К ним относятся:

  • налоги, сборы и пошлины;
  • переводы документов с испанского языка;
  • оплата услуг нотариуса и комиссия при регистрации недвижимости в земельном кадастре (0,2-2% от стоимости объекта), при этом, с повышением стоимости расходы уменьшаются;
  • оплата комиссии агентов недвижимости (3-5%);
  • возможный ипотечный кредит, который увеличивает траты приблизительно на 2-3% от стоимости выбранного объекта недвижимости.

Важно отметить, что условно продавец оплачивает работу риелторов, однако на практике их услуги входят в стоимость реализуемого объекта недвижимости.


Налоги на недвижимость в Испании для резидентов и иностранных граждан

Как взять ипотеку в Испании и насколько это выгодно

Выходные инвестиции: выбираем доходную недвижимость в Испании

Испания: особенности получения визы, гражданства, вида на жительство

Как заработать на собственной недвижимости в Барселоне

22.07.2014