Налоги на недвижимость в Испании для резидентов и иностранных граждан

Как резиденты, так и нерезиденты, приобретая недвижимость в Испании, кроме непосредственно суммы покупки, оплачивают ряд дополнительных платежей и налогов, причем, расходы несут обе стороны – и продавец, и покупатель. Нельзя не отметить, что налогообложение в Испании - одно из наиболее «гуманных» в Европе.

Налоги и платежи, связанные со сделкой купли-продажи:

IVA- налог на добавленную стоимость – уплачивается покупателем в случае приобретения первичного жилья от застройщика. Его ставка составляет 10% от стоимости объекта. Если приобретаются дополнительные гаражные места (больше 2-х), коммерческие помещения, земельные участки либо те же гаражные места, кладовки и т. п., но отдельно от жилого объекта, то они облагаются налоговой ставкой 21%.
ITP – налог на передачу собственности – также уплачивается покупателем, но уже в случае приобретения им жилья на вторичном рынке. Его размер, в среднем, составляет 6–7% и зависит от суммы сделки и региона.
Налог на документальные юридические действия (гербовый) – начисляется покупателю при сделке на первичном рынке и также зависит от региона (0,1–1,5%).
Nota Simple – проверка статуса объекта недвижимости в Реестре собственности подразумевает получение информации обо всех предыдущих собственниках и их долевом участии, а также характеристиках жилья и возможных обременениях или арестах. При непосредственном обращении в инстанцию документ обойдется в €10, а при обращении через интернет – €30.
IPRF – налог на прибыль (НДФЛ) – оплачивает продавец при подаче годовой декларации. Ставка рассчитывается по разнице между суммой продажи и суммой покупки с применением определенных коэффициентов
Gastos de cancelación de hipotecas anteriores – погашение предыдущей ипотеки – если речь идет о приобретении квартиры, находящейся в ипотеке, независимо от того, покупается она в кредит снова или нет, займ положено нотариально аннулировать. Процедура подразумевает регистрацию в Реестре собственности и по закону оплачивается продавцом.
Gastosnotariales – нотариальное оформление купли продажи или договора ипотеки – оплачивает покупатель; сумма зависит от действующих тарифов и стоимости объекта (€300-1750).
Gastosregistrales – регистрация сделки в реестре собственности – также оплачивается покупателем, согласно действующим тарифам и сумме сделки (0,5–2%).
Gastos de gestión – услуги управляющей компании, которыми можно воспользоваться в том случае, если вы по каким-либо причинам не можете заниматься процедурными вопросами, связанными с приобретением жилья, самостоятельно (стоимость договорная).
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – налог на увеличение земельной стоимости – начисляется на разницу в стоимости жилого объекта с момента покупки до момента его продажи; зависит от множества факторов (текущей рыночной ситуацией, политики муниципалитета и т. п.) и составляет 21–27%; оплачивается продавцом.

В итоге, при покупке жилья на вторичном рынке затраты покупателя с учетом гонорара адвоката составляют примерно 11% от суммы сделки, а на первичном – около 14%.

Если жилье в Испании получено в наследство, государством предусмотрен impuesto de sucesiones – налог на наследство, который зависит от степени родства и стоимости объекта (7,65–34%).

Вне зависимости от наличия вида на жительство, если вы проводите в Испании более 183 дней за год, то считаетесь налоговым резидентом и обязаны платить imposto sobre la renta – подоходный налог (15-45% по 6-тиступенчатой прогрессивной шкале). Часть сборов идет в местные бюджеты, а часть – в федеральный. Физические лица с годовой рентой ниже €21 000 и одним источником дохода от него освобождены; все остальные включают платеж в декларацию, которую за прошедший год подают до 20 июня текущего.

Налоги и расходы, обусловленные правом собственности на недвижимость:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles – ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество: если, согласно данным Реестра собственности, на 1 января отчетного года вы являетесь собственником объекта недвижимости, то необходимо перечислить в бюджет минимум 0,4% от его кадастровой стоимости. Законом ограничена процентная ставка данного налога – 1,17% для городских строений и 1,11% для построек сельских (€200-800 в год).
Impuesto sobre la Renta de No Residentes – налог на доходы нерезидентов: для владельцев жилья, не являющихся гражданами Испании и не сдающих жилье в аренду, установлена, тем не менее налоговая ставка – 2% от кадастровой стоимости объекта. Для нерезидентов-арендодателей размер данного налога составляет почти 25%.
Impuesto sobre el patrimonio – налог на состояние – платят резиденты и нерезиденты, владеющие имуществом на сумму не менее €90 000, по прогрессивной шкале (0,2–2,5%; от €300 в год). Налогообложению подлежат объекты недвижимости, банковские вклады, страховые полисы, временные доходы, антиквариат, произведения искусства, предметы роскоши – шубы, драгоценности, спортивные автомобили, яхты, самолеты. В свою очередь, автовладельцы в Испании уплачивают налог на транспортные средства – € 90–150 в год.

Кроме того, каждому владельцу объекта недвижимости в Испании необходимо предусмотреть следующие затраты: коммунальные платежи, страховка, услуги управляющей компании.

Налоги и расходы по ипотеке:

Гербовым налогом облагают любой ипотечный договор, заверенный нотариально; в зависимости от региона его размер колеблется в диапазоне 0,5–1% от суммы кредита.
Tasación – Официальная независимая оценка объекта недвижимости необходима для того, чтобы получить кредит на его приобретение в банке. Стоимость подобных услуг в Испании зависит от суммы договора, а также расценок оценщика.
Gastos registrales – регистрация ипотечного договора в Реестре собственности – зависит от суммы сделки и действующих тарифов.
Gastos notariales – Нотариальное оформление ипотечного договора – также пропорционально сумме договора и существующим расценкам.
Segurode hogar – Страхование недвижимости является обязательным для всех заемщиков в Испании. Как правило, оформляется прямо в банке и колеблется в диапазоне €100–300.
Seguro de vida – Страхование жизни заемщика, хотя и не является обязательным с точки зрения испанского законодательства, тем не менее, часто становится критичным условием банка-кредитора.

Также в отдельных случаях банк может рекомендовать заемщику приобрести страховой полис на случай безработицы, инвалидности, смерти и т. п.

Кроме вышеперечисленного, лица-нерезиденты также обязаны уплачивать налог на доходы, полученные за время их пребывания в Испании (продажа имущества с получением прибыли, гонорар и т. п.). Если нерезидент продает недвижимость в стране, с него удерживается дополнительно 5% от суммы сделки. Доходы по банковским процентам для граждан других государств также облагаются налогом (25%), как и продажа акций (35%); подобных расходов можно избежать, предоставив декларацию нерезидента.

Сбор налогов в Испании четко отлажен, программы, которыми обеспечена местная налоговая инспекция, позволяют своевременно получать точные данные из различных источников и требовать платежей в полном объеме. Уклониться от уплаты налогов в стране практически невозможно, при этом, грамотный адвокат всегда поможет подобные расходы оптимизировать и минимизировать. Кроме этого, с рядом стран, в том числе и с Россией, у Испании заключены договора об исключении двойного налогообложения. Чтобы воспользоваться прописанными в нем льготами, потребуется предоставить декларацию нерезидента.

Как взять ипотеку в Испании и насколько это выгодно

Выходные инвестиции: выбираем доходную недвижимость в Испании

Испания: особенности получения визы, гражданства, вида на жительство

Как заработать на собственной недвижимости в Барселоне

Где лучше жить в Барселоне, если ваш ребенок является школьником

22.07.2014